近日，戴德梁行聯(lián)合北大光華中國(guó)REITs研究中心和中聯(lián)基金發(fā)布《CRF中國(guó)REITs指數(shù)之商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)查研究報(bào)告》。報(bào)告稱(chēng)，在國(guó)內(nèi)REITs市場(chǎng)進(jìn)一步尋求發(fā)展與突破的過(guò)程中，如何對(duì)REITs底層物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行合理定價(jià)的問(wèn)題日漸凸顯。在商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)中，資本化率（Cap Rate）真實(shí)地體現(xiàn)物業(yè)運(yùn)營(yíng)凈收入與價(jià)值之間的關(guān)系，客觀衡量了投資者對(duì)于租金收益回報(bào)的要求，因此參考大宗交易案例的資本化率對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)定價(jià)具有重要意義。

在受訪者對(duì)2019年城市投資機(jī)會(huì)關(guān)注度調(diào)研中，受訪者對(duì)2019年投資機(jī)會(huì)的關(guān)注度主要集中于北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線(xiàn)城市。對(duì)于資產(chǎn)價(jià)值具有一定成長(zhǎng)性的新一線(xiàn)城市商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，重點(diǎn)關(guān)注與偶爾關(guān)注的比例較多。相較于一線(xiàn)、新一線(xiàn)城市的受關(guān)注程度，受訪者對(duì)二線(xiàn)城市的機(jī)會(huì)相對(duì)謹(jǐn)慎。受到國(guó)內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不確定性與近年金融市場(chǎng)緊縮態(tài)勢(shì)的影響，不少投資人傾向于選擇商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)更為穩(wěn)健的一線(xiàn)城市作為投資目的地。

在受訪者對(duì)不同類(lèi)型商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)關(guān)注度調(diào)研中，甲級(jí)寫(xiě)字樓是最受市場(chǎng)追捧的業(yè)態(tài)。隨著近年電商物流以及新零售行業(yè)的快速發(fā)展，物流倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)已成為眾多不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)爭(zhēng)相布局的業(yè)態(tài)，本次調(diào)研結(jié)果也印證了這一市場(chǎng)變化，物流資產(chǎn)受關(guān)注程度超越傳統(tǒng)的商業(yè)零售類(lèi)物業(yè)排名第二。此外，科研辦公資產(chǎn)受關(guān)注程度略高于酒店，公寓業(yè)態(tài)的關(guān)注度則略低于酒店。

同時(shí)報(bào)告指出，針對(duì)不同城市的同一業(yè)態(tài)不動(dòng)產(chǎn)，資本化率水平整體呈現(xiàn)出與投資關(guān)注度負(fù)相關(guān)，即同一業(yè)態(tài)物業(yè)在越受到關(guān)注的投資城市資本化率水平越低；甲級(jí)寫(xiě)字樓資本化率出現(xiàn)明顯的因城市級(jí)別而兩級(jí)分化的狀態(tài)；相較于一線(xiàn)城市，受訪者對(duì)于二線(xiàn)城市各業(yè)態(tài)判斷的資本化率范圍更寬，低值和高值的差異相對(duì)較大。通過(guò)進(jìn)一步采訪受訪者了解到造成該現(xiàn)象的原因可能為：第一，二線(xiàn)城市商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)大宗交易數(shù)量較少，行業(yè)內(nèi)可參考的案例有限；第二，二線(xiàn)城市涵蓋城市廣闊，城市之間存在差異。

來(lái)源：房天下