今年第一季度商業(yè)地產(chǎn)投資總額和寫字樓交易金額均創(chuàng)下2005年來(lái)同期新高 ，突顯投資者對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)韌性的長(zhǎng)期樂(lè)觀預(yù)期及其日益平衡的風(fēng)險(xiǎn)偏好。

當(dāng)前階段，哪些城市的商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)突出，更具投資機(jī)會(huì)？

寫字樓市場(chǎng)：聚焦南京、杭州等個(gè)別二線城市核心增值型寫字樓項(xiàng)目

2019年第一季度，寫字樓大宗投資交易超過(guò)250億元，金額占商業(yè)地產(chǎn)投資總額的47%，較去年同期大幅提升21個(gè)百分點(diǎn)。易于管理、現(xiàn)金流穩(wěn)定、交易流動(dòng)性強(qiáng)等特點(diǎn)，使其受到眾多投資者的青睞。

世邦魏理仕指出，對(duì)于寫字樓的投資，應(yīng)聚焦短周期內(nèi)租金持續(xù)上漲的城市。根據(jù)世邦魏理仕預(yù)測(cè)，2019-2021年間，廣州、杭州、南京寫字樓租金累積增長(zhǎng)將高于大多數(shù)城市，同時(shí)，在科技革新、基建改善、節(jié)約成本等因素驅(qū)動(dòng)下，租戶呈現(xiàn)去中心化的趨勢(shì)，因此，一線城市快速發(fā)展的新興寫字樓板塊和商務(wù)園區(qū)亦值得投資者關(guān)注。

而在世邦魏理仕分析的17個(gè)樣本城市中，沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、武漢租金累計(jì)增長(zhǎng)預(yù)計(jì)呈負(fù)向發(fā)展態(tài)勢(shì)，此外，2018年底天津、長(zhǎng)沙寫字樓空置率達(dá)40%以上。

倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)：瞄準(zhǔn)主要的國(guó)家級(jí)流通節(jié)點(diǎn)城市

《報(bào)告》指出，物流資產(chǎn)是投資者今年在中國(guó)第二大首選投資類別。

世邦魏理仕給出的投資意見(jiàn)是，大灣區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施供應(yīng)緊缺，其中，廣佛、深圳、東莞季度缺乏優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施，值得重點(diǎn)關(guān)注。京津都市圈供應(yīng)仍略顯緊張，華北石家莊、濟(jì)南這兩個(gè)節(jié)點(diǎn)值得關(guān)注。上海仍是需求最活躍的市場(chǎng)，環(huán)滬都市圈的優(yōu)質(zhì)物流供應(yīng)較為充足。中西部物流市場(chǎng)差異較大，成都、重慶、武漢和鄭州因新項(xiàng)目密集交付，出現(xiàn)階段性供過(guò)于求，而西安、貴陽(yáng)和長(zhǎng)沙的機(jī)會(huì)顯現(xiàn)。

購(gòu)物中心：一二線城市區(qū)域性購(gòu)物中心

隨著一二線城市人口加速涌向城市外圍，與區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施相對(duì)缺乏形成結(jié)構(gòu)性錯(cuò)位，加之家庭消費(fèi)型定位對(duì)周邊居住人群的黏性以及對(duì)電商沖擊較好的防御性，新興商圈的區(qū)域型和社區(qū)型購(gòu)物中心正在出現(xiàn)中長(zhǎng)期的投資機(jī)會(huì)。

以凱德MALL望京項(xiàng)目為例，《報(bào)告》中指出，自2007年開(kāi)始運(yùn)營(yíng)以來(lái)，在經(jīng)歷了金融危機(jī)、電商沖擊和改造升級(jí)之后，凈物業(yè)收益預(yù)計(jì)為6.3%，估值CAGR約為7.2%，成本收益率約為15%。

此外，自2018年至今，此類成交頻繁上演也在一定程度上佐證了區(qū)域性購(gòu)物中心迎來(lái)投資機(jī)會(huì)，例如黑石收購(gòu)上海豐樹怡豐城、博楓收購(gòu)上海金橋太茂和南翔太茂、領(lǐng)展收購(gòu)北京通州羅斯福購(gòu)物中心等。

另類投資：醫(yī)養(yǎng)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓、冷鏈物流、數(shù)據(jù)中心迎機(jī)遇

未來(lái)10-15年間，中國(guó)城鎮(zhèn)化、老齡化、消費(fèi)升級(jí)、服務(wù)和創(chuàng)新將為醫(yī)養(yǎng)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓、冷鏈物流、教育地產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心等另類地產(chǎn)領(lǐng)域帶來(lái)一系列投資機(jī)遇。

國(guó)內(nèi)一線城市凈租金回報(bào)率方面，寫字樓為3.7%-4.2%，商務(wù)園區(qū)為3.8%-5%，倉(cāng)儲(chǔ)物流為4.8%-5.3%，而數(shù)據(jù)中心為5%-8%，不過(guò)世邦魏理仕指出，投資數(shù)據(jù)中心受到運(yùn)營(yíng)能力、運(yùn)營(yíng)許可、電力配額及殘值影響，因此，世邦魏理仕給出的投資建議是，與數(shù)據(jù)中心運(yùn)營(yíng)商合作或共同投資。

此外，備受市場(chǎng)矚目的長(zhǎng)租公寓同樣具備投資價(jià)值，目前一線城市投資凈回報(bào)率區(qū)間預(yù)計(jì)位于4%-6.0%，世邦魏理仕建議投資者應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注一線城市以及人口持續(xù)流入的區(qū)域核心二線城市。

來(lái)源：和訊