5月6日，國(guó)家外管局網(wǎng)站發(fā)布信息，今年前4個(gè)月，國(guó)家外匯管理局共批準(zhǔn)13家合格境外機(jī)構(gòu)投資者（QFII）投資額度共計(jì)47.4億美元，超過(guò)2018年全年批準(zhǔn)總額度；共批準(zhǔn)12家人民幣合格境外機(jī)構(gòu)投資者（RQFII）投資額度共計(jì)240億美元，超過(guò)2018年全年批準(zhǔn)總額度的一半。

受益于金融市場(chǎng)的開(kāi)放，也由于股市和債市相繼被納入多個(gè)全球重要指數(shù)，使外資對(duì)我國(guó)金融市場(chǎng)有了更強(qiáng)的配置需求。2019年一季度，境外機(jī)構(gòu)在A股凈買(mǎi)入股票194億美元，境外機(jī)構(gòu)凈買(mǎi)入我國(guó)債券95億美元，較去年同期及第四季度均大幅增長(zhǎng)。

境外投資者青睞的可不僅僅是中國(guó)的股市，最明顯的，還有中國(guó)一線(xiàn)城市的商業(yè)地產(chǎn)，而這背后，是國(guó)際長(zhǎng)青資金對(duì)中國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期看好。

外資抄底？

外資抄底中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)，從去年下半年開(kāi)始就已經(jīng)顯露出明顯的跡象。

世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，去年外資在華商業(yè)房地產(chǎn)投資猛增62%，達(dá)780億元人民幣，創(chuàng)2005年以來(lái)的最高水平，他們還購(gòu)買(mǎi)了中國(guó)31%的商業(yè)房地產(chǎn)。加拿大高力國(guó)際稱(chēng)，2019年，外資在上海和北京的商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售額中所占比例可能高達(dá)40%。其中帶頭的包括美國(guó)黑石集團(tuán)和新加坡凱德集團(tuán)。

2018年11月14日，凱德集團(tuán)通過(guò)來(lái)福士基金與新加坡政府投資公司，以127.86億元成功競(jìng)得上海市虹口區(qū)北外灘核心區(qū)域的上海最高雙子塔整體股權(quán)。該筆交易創(chuàng)造了上海大宗交易史上外資收購(gòu)單體體量及交易金額的兩個(gè)紀(jì)錄，創(chuàng)下了凱德1994年進(jìn)入中國(guó)后單體收購(gòu)交易金額紀(jì)錄。

除了凱德，去年黑石以12.5億美元（約86.2億人民幣）收購(gòu)了上海怡豐城購(gòu)物中心以及相鄰的辦公大樓和淮海中路雪豹商城。英資太古收購(gòu)了前灘一開(kāi)發(fā)地塊50%股權(quán)，加拿大博楓收購(gòu)了金橋太茂與南翔太茂。

今年以來(lái)，外資延續(xù)在華的積極投資態(tài)勢(shì)，據(jù)世邦魏理仕4月10日發(fā)布的《2019年第一季度上海房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》顯示，2019年第一季度上海商業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)延續(xù)了2018年的市場(chǎng)熱度，共錄得9筆大宗交易，成交總額為239.4億元（人民幣，下同），同比增長(zhǎng)92.78%，其中外資涉及的交易共有3筆，包括陸家嘴浦發(fā)大廈、虹口一方大廈、五里橋陸地綜合體都落入外資手中，成交總額近百億元。

除了上海，北京的商業(yè)地產(chǎn)也備受外資青睞。世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，僅今年一季度，北京就有8筆大宗交易，交易總額達(dá)155億元，其中海外投資者交易額占比56%。中關(guān)村地標(biāo)建筑鼎好大廈被瑞士合眾集團(tuán)以57.2億元拿下，新加坡豐樹(shù)集團(tuán)以30.4億元從工銀國(guó)際收購(gòu)位于豐臺(tái)商務(wù)園的聚杰金融大廈B座等。

從去年以來(lái)的外資不斷的購(gòu)買(mǎi)來(lái)看，外資對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的興趣正在增加，并從北京上海逐步向杭州、南京、武漢、鄭州、西安等收益不斷上升的城市蔓延，投資標(biāo)的也從商業(yè)寫(xiě)字樓向商場(chǎng)、出租公寓和物流場(chǎng)地等細(xì)分市場(chǎng)開(kāi)拓。

戴德梁行大中華區(qū)資本市場(chǎng)主管李志榮說(shuō)：“雖然外國(guó)投資者花費(fèi)了大筆資金，但他們的彈藥沒(méi)有用盡。外國(guó)資本今年將成為中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)投資的一支重要力量?！?/p>

嗅覺(jué)靈敏

外資的嗅覺(jué)一向靈敏。比如今年一月份開(kāi)始的這波A股小牛市，率先帶動(dòng)的就是滬港通、深港通北上的外資，而一有風(fēng)吹草動(dòng)，北上資金凈流出也被視為行情的風(fēng)向標(biāo)。

相對(duì)來(lái)看，外資在中國(guó)市場(chǎng)這一波商業(yè)地產(chǎn)的“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”原因更復(fù)雜。

與外資瘋狂抄底A股類(lèi)似，買(mǎi)入中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)，首先一個(gè)原因也是投入和產(chǎn)出比更劃算。一方面受經(jīng)濟(jì)放緩影響，2018年人民幣兌美元貶值5.7%。人民幣兌美元匯率從6.2最高沖到了6.9，現(xiàn)在也穩(wěn)定在6.8左右，美元購(gòu)買(mǎi)力大大上升，分析人士稱(chēng)人民幣2019年可能維持下跌趨勢(shì)。另一方面，中國(guó)過(guò)去一兩年的去杠桿、去地產(chǎn)、資管新規(guī)以及銀保監(jiān)會(huì)合并等原因，推高了借貸成本，流動(dòng)性被抑制，一些私企資金緊張，為了維持流動(dòng)性，不僅拋售海外資產(chǎn)，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)也被折價(jià)兜售，以斷臂求生。

而收益方面，此次外資接盤(pán)的北京、上海等地的商業(yè)地產(chǎn)收益不斷走高。據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，上海甲級(jí)寫(xiě)字板市場(chǎng)租金為277元每平方米每月，上海北外灘甲級(jí)辦公樓有效租金更是在2018頭9個(gè)月內(nèi)增長(zhǎng)了10%。不過(guò)北京的租金更貴，全市市場(chǎng)租金高達(dá)400.1元每平方米每月。出租率方面，北京的商業(yè)寫(xiě)字樓空置率一直保持在10%左右，上海近幾年由于供應(yīng)量大增，但也不超過(guò)15%左右。即使是物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)今年租金也全線(xiàn)上揚(yáng)，今年一季度，上海物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)平均租金環(huán)比上漲2.6%，至每月每平方米47.1元，主要工業(yè)園區(qū)平均地價(jià)保持在每平方米2105元，全市幾乎長(zhǎng)期保持滿(mǎn)租狀態(tài)。

從地域上看這波外資的“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”潮也特別有意思。外資雖然觸覺(jué)敏感，但由于經(jīng)濟(jì)體制等因素的區(qū)別，在中國(guó)能看懂的投資其實(shí)并不多，而一線(xiàn)城市的商業(yè)地產(chǎn)是為數(shù)不多的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。我們看外資雖然在北上廣深等一線(xiàn)城市下手果敢，但其他城市卻表現(xiàn)得謹(jǐn)慎，這也和一線(xiàn)城市表現(xiàn)出來(lái)的投資回報(bào)有關(guān)。隨著外資的全線(xiàn)進(jìn)入，未來(lái)北上廣深的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)會(huì)越來(lái)越貴。

對(duì)外資來(lái)說(shuō)，可能面臨的情況是，看不懂的暫時(shí)“按兵不動(dòng)”，看得懂的就果斷出手。

看好中國(guó)未來(lái)

外資的大舉發(fā)力，更重要的原因可能是看好中國(guó)未來(lái)。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，中國(guó)已經(jīng)成為國(guó)際長(zhǎng)青資金配置資產(chǎn)的必選項(xiàng)。

“中國(guó)現(xiàn)在在整個(gè)世界經(jīng)濟(jì)版圖里所占的比例越來(lái)越大，是外資擴(kuò)大投資必須選擇的地方之一。”戴德梁行中國(guó)資本市場(chǎng)副董事總經(jīng)理劉兵在接受媒體采訪時(shí)表示，隨著北京、上海等一線(xiàn)城市進(jìn)入存量市場(chǎng)，核心地段土地稀缺，成熟的投資型物業(yè)抑或是具有改造空間的舊樓項(xiàng)目成為外資的獵物，能夠帶來(lái)穩(wěn)健持續(xù)的收益。

從中美經(jīng)濟(jì)的對(duì)比來(lái)看，2018年中國(guó)GDP為900,309億元（約合13.6萬(wàn)億美元），比上年增長(zhǎng)6.6%。2018年美國(guó)GDP總額為20.51萬(wàn)億美元，比上年增長(zhǎng)2.9%。中美之間的經(jīng)濟(jì)總量差距在逐年縮小，而中國(guó)現(xiàn)在的增長(zhǎng)率仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)美國(guó)。按照目前主流的GDP計(jì)算方式，中國(guó)GDP總額大概在2030年左右超越美國(guó)。中國(guó)仍是國(guó)際資本的投資洼地之一。

市場(chǎng)未來(lái)增速可期，投資回報(bào)率可期，中國(guó)一線(xiàn)城市的商業(yè)地產(chǎn)成為國(guó)際長(zhǎng)青資金投資的選項(xiàng)也就水到渠成。

據(jù)英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》去年8月的一份報(bào)道顯示，加拿大退休金計(jì)劃投資局（CPPIB）計(jì)劃到2025年將其在中國(guó)的資產(chǎn)配置占比從目前的7.6%提高到20%。作為全球規(guī)模最大的養(yǎng)老金計(jì)劃之一，CPPIB的資產(chǎn)總規(guī)模達(dá)3670億加元（約合2800億美元）。CPPIB希望從中國(guó)這個(gè)快速增長(zhǎng)的新興市場(chǎng)獲得更大收益。去年7月，CPPIB宣布與在香港上市的中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商龍湖集團(tuán)合作，在中國(guó)開(kāi)發(fā)租賃住房項(xiàng)目。

需要特別提出的是，CPPIB還通過(guò)允許外國(guó)機(jī)構(gòu)投資者在滬深兩市購(gòu)買(mǎi)股票的“合格境外機(jī)構(gòu)投資者”（QFII）計(jì)劃，在中國(guó)股市投資約30億美元。

這就不得不回到文章開(kāi)頭，隨著國(guó)家金融政策的不斷開(kāi)放，無(wú)論是QFII還是RQFII，已經(jīng)成為外資進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的重要方式，此外，國(guó)家大幅度放寬金融領(lǐng)域的市場(chǎng)準(zhǔn)入，甚至允許外資獨(dú)立在華設(shè)立保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，這對(duì)未來(lái)外資投資中國(guó)又將是重大利好。

可以預(yù)見(jiàn)的是，新一波“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”的中國(guó)潮即將到來(lái)。

來(lái)源：一財(cái)網(wǎng)