在北京新房供應(yīng)銳減、價(jià)格不斷攀升的情況下，商住兩用樓盤成為一年多來北京樓市的焦點(diǎn)，對(duì)于購(gòu)房者來說，低總價(jià)的商住兩用儼然已成為先“上車”的無奈之選。數(shù)據(jù)顯示，2月北京商品房成交中，近六成為商辦類樓盤，入市的商辦類樓盤均表現(xiàn)較好。實(shí)際上，自2016年二季度開始，關(guān)于商住全面限購(gòu)的傳聞不斷，自此商住市場(chǎng)成交也進(jìn)入快車道。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，限購(gòu)政策、大量購(gòu)房需求的存在、北京新房市場(chǎng)中低價(jià)位產(chǎn)品的匱乏以及調(diào)控預(yù)期的刺激是商辦類市場(chǎng)成交火熱的主要原因。

商辦成樓市主角

2014年夏天，小郭從北京某高校畢業(yè)后選擇留京工作，進(jìn)入一家互聯(lián)網(wǎng)公司，開始了“北漂”的日子。能在北京安個(gè)家，是小郭一直的心愿。對(duì)于他來說，安家就需要買房。2016年9月，畢業(yè)兩年后，小郭有了點(diǎn)積蓄，再加上家里能拿出一部分錢，小郭開始籌備購(gòu)房的事情。

當(dāng)時(shí)，恰逢“9·30”新政出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交開始放緩，小郭就決定等2016年底或者2017年再說。數(shù)月時(shí)間過去了，在小郭看來，房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然成交放緩了，但價(jià)格還是很穩(wěn)定的，再加上之前聯(lián)系的銷售人員都在說房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)下跌，想到從自己讀書開始到現(xiàn)在，北京的房?jī)r(jià)漲了幾倍，小郭突然有了一種想法：“如果再不買房的話，可能再也上不了車了?！?/p>

春節(jié)過后，小郭下定了買房的決心。因?yàn)楸本┑南拶?gòu)政策，小郭暫時(shí)不具備購(gòu)買70年住宅的資質(zhì)，因此，市場(chǎng)中存在的商住房成為小郭惟一的選擇。2月，在市場(chǎng)中兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)看了許多個(gè)在售商住項(xiàng)目后，小郭在大興區(qū)某商住項(xiàng)目購(gòu)買了一套LOFT房屋。

北京商報(bào)記者在走訪市場(chǎng)時(shí)了解到，類似小郭這種情況的購(gòu)房者并不在少數(shù)，在經(jīng)過一段時(shí)間觀望后，購(gòu)房者的集中入市，導(dǎo)致2月下旬北京房地產(chǎn)市場(chǎng)階段性回溫。值得注意的是，根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月北京商品房成交量中，近六成為商辦類樓盤，去年同期的商辦成交占比還不到四成。

實(shí)際上，2016年是北京商住市場(chǎng)成交最熱的一年。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年北京商住市場(chǎng)共計(jì)成交63703套，這一成交總量超過了之前三年的總和。有數(shù)據(jù)顯示，2010-2015年期間，北京商住公寓項(xiàng)目的成交量相對(duì)平穩(wěn)；除2014年因市場(chǎng)降溫而下滑至1.3萬套以外，其余幾年的成交套數(shù)均維持在2萬-3萬套之間。

有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，一直以來，商住房都是作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種補(bǔ)充產(chǎn)品存在著，不過在2016年上半年，北京商住房成交量首次超過住宅，隨后商住房市場(chǎng)經(jīng)歷過幾次起伏，但是，在北京純住宅供應(yīng)較少的情況下，商住房開始超過住宅產(chǎn)品成為北京樓市的主角，這也成為目前北京樓市的特點(diǎn)之一。

多因素疊加效應(yīng)“北京商住房的"上位"并非偶然”，一位從事房地產(chǎn)營(yíng)銷工作近十年的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京市對(duì)純住宅產(chǎn)品的限購(gòu)政策、大量購(gòu)房需求的存在、新房市場(chǎng)中低價(jià)位產(chǎn)品的匱乏以及調(diào)控預(yù)期的刺激是商住類市場(chǎng)成交火熱的幾個(gè)主要原因。

第一太平戴維斯華北區(qū)住宅銷售部助理董事梁爽在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，商辦類產(chǎn)品受使用成本高、土地年限短等條件限制，相比于住宅并沒有優(yōu)勢(shì)，增值速度也低于普通住宅，然而受限購(gòu)政策限制及北京樓市供給不足的影響，導(dǎo)致有自住及投資需求的客戶都需要這種資產(chǎn)配置。因此，針對(duì)普通住宅的限購(gòu)政策是商辦成交火熱的主要原因。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，除了針對(duì)普通住宅的限購(gòu)政策之外，北京擁有中國(guó)最頂級(jí)的教育、醫(yī)療等資源，包括首次置業(yè)以及改善型置業(yè)的購(gòu)房需求均較為旺盛。不僅如此，房地產(chǎn)是目前資產(chǎn)保值增值的一種重要工具，因此，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在一定規(guī)模的投資需求。同時(shí)，受限購(gòu)政策影響，暫不具備購(gòu)房資質(zhì)的投資者就會(huì)流入商住房市場(chǎng)，這部分需求支撐著商住房市場(chǎng)的成交熱度。

此外，北京新房市場(chǎng)中低價(jià)位產(chǎn)品的匱乏也是導(dǎo)致商住房走熱的原因之一。近年來，北京市土地供應(yīng)逐漸減少，2016年北京土地市場(chǎng)僅成交經(jīng)營(yíng)性用地（不包含3宗棚戶區(qū)改造）28宗，備受關(guān)注的住宅類用地，僅成交15宗，其中可售純商品住宅用地只有7宗，規(guī)劃總建筑面積僅39萬平方米。同時(shí)，土地成交價(jià)格不斷攀升，地價(jià)高企導(dǎo)致北京新房市場(chǎng)豪宅化。因此，受到購(gòu)房承受能力限制，低總價(jià)的商辦類產(chǎn)品開始受到剛需購(gòu)房者的青睞。

還有一個(gè)不得不提的原因是，關(guān)于商住房將全面限購(gòu)的幾度傳聞。自2016年5月通州商住限購(gòu)政策實(shí)施后，全市商住房將限購(gòu)的消息幾度傳出，盡管政府部門曾辟謠，但開發(fā)商利用傳言作為營(yíng)銷噱頭，還是加速購(gòu)房者涌入商住房市場(chǎng)。

何時(shí)停下腳步

事實(shí)上，所謂的商住房，其實(shí)是將非住宅用地開發(fā)建設(shè)成可居住房屋的通俗叫法，本質(zhì)上屬于非住宅，而且其房產(chǎn)證上也注明了是商業(yè)、辦公類產(chǎn)權(quán)。明明不是住宅，卻當(dāng)住宅來銷售，購(gòu)買這種“偽住宅”存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。此外，包括上海（樓盤）、北京等地對(duì)商住房的調(diào)控或者整改，也是為了讓商住房回歸原有的商業(yè)辦公性質(zhì)。

2017年1月，上海市住建委宣布，自1月6日起對(duì)商業(yè)辦公項(xiàng)目進(jìn)行集中清理核查，在此期間暫停此類項(xiàng)目的網(wǎng)上簽約，當(dāng)時(shí)有100多個(gè)商住項(xiàng)目被暫停網(wǎng)簽。繼暫停百余商住項(xiàng)目網(wǎng)簽之后，2月上海市商住項(xiàng)目的新政實(shí)錘落在了閔行區(qū)，一份《閔行區(qū)“類住宅”分類處置總體工作方案》的傳出再度引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。

不僅是上海開始對(duì)商住房進(jìn)行整改，北京市對(duì)商住房的監(jiān)管也更為嚴(yán)格。事實(shí)上，早在2016年8月規(guī)土委和住建委聯(lián)席召開的商住房專題會(huì)議上，就流傳出“不再新增商住”的高層表態(tài)。此后兩部門相繼展開了針對(duì)商辦類住宅的整頓，各項(xiàng)目連夜下刊廣告、封存物料、鎖上樣板間，一時(shí)間，“商住”成為開發(fā)商緘口不提的“禁詞”。

“目前北京樓市需求旺盛，商住成交量上漲屬于受政策導(dǎo)向影響所產(chǎn)生的一種現(xiàn)象，如果對(duì)商住產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)控，可能會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)中的大量自住需求得不到解決。然而，從政府過往的樓市調(diào)控手段來看，如果商住市場(chǎng)持續(xù)升溫，被調(diào)控應(yīng)該是一種趨勢(shì)?！绷核缡钦f。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)商住房市場(chǎng)進(jìn)行管控是有必要的，建議學(xué)習(xí)上海的做法，對(duì)于已經(jīng)入住的物業(yè)采取既往不咎的做法。而對(duì)于還沒有開盤的項(xiàng)目，積極進(jìn)行管控，或通過拆除違建設(shè)施，或通過加收土地出讓金等方面進(jìn)行整改。

嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步認(rèn)為，從此類產(chǎn)品的“進(jìn)化”過程來看，本質(zhì)上還是住宅銷售火熱而商辦類項(xiàng)目銷售冷清等因素造成的。所以對(duì)于此類項(xiàng)目來說，后續(xù)要突破難點(diǎn)，關(guān)鍵要繼續(xù)解決好住宅居住的問題。只有這樣才能真正使得此類項(xiàng)目的認(rèn)購(gòu)不至于那么瘋狂。

從庫(kù)存方面來看，商辦類市場(chǎng)中類似大興、房山等區(qū)域庫(kù)存規(guī)模相對(duì)高，但去化壓力并沒有預(yù)期的大。對(duì)于房企來說，近期推盤節(jié)奏會(huì)明顯加快，畢竟上海的例子給了很大的暗示，如果不銷售，若遇到整改，那么會(huì)面臨無法銷售的尷尬境地。