關(guān)鍵詞一：無(wú)人區(qū)

中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入“無(wú)人區(qū)”：

就規(guī)模而言，萬(wàn)科等成為世界最大房企后，要找到新的學(xué)習(xí)標(biāo)桿已經(jīng)很難；

就時(shí)代而言，人口紅利、貨幣超發(fā)、城鎮(zhèn)化等“黃金10年”的真正動(dòng)力，逐漸消失或減弱，必須要找到新的發(fā)展動(dòng)力，這個(gè)無(wú)法學(xué)習(xí)別人；

就房?jī)r(jià)而言，房?jī)r(jià)收入比、房屋租售比等數(shù)字已經(jīng)沒(méi)有先例，比如房?jī)r(jià)收入比，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)際上8—10倍的警戒線，沒(méi)有人知道安全的邊界在哪里；

就理論而言，國(guó)際通用的房地產(chǎn)18年大周期等在我國(guó)已經(jīng)被證明不成立，樓市幾乎成了無(wú)法預(yù)測(cè)的市場(chǎng)。

關(guān)鍵詞二：跌破8%

從數(shù)據(jù)來(lái)看，地價(jià)太高，是房企利潤(rùn)下降的主要原因之一。

此外，大房企在地產(chǎn)市場(chǎng)所占規(guī)模越來(lái)越大，他們?cè)诟?jìng)爭(zhēng)中急速擴(kuò)張，而利潤(rùn)和規(guī)模擴(kuò)張幾乎是不可兼得。

關(guān)鍵詞三:調(diào)控

按照多位地產(chǎn)大佬的判斷，最新的調(diào)控完全不同于以往任何一次調(diào)控，大家要對(duì)此有充分的心理準(zhǔn)備。

1、因城施策，不但一二三線的政策不同，同一類城市的政策也不同。

比如南京、蘇州等強(qiáng)二線的政策就很緊。最意外的就是嘉興這樣的三線城市，因?yàn)殡x上海近，也開(kāi)始限購(gòu)了。以后預(yù)測(cè)政策還是得看當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的變化，而不是看屬于哪一線。

2、層層加碼，不達(dá)目的誓不罷休。

上海、深圳這樣的城市，下一次重手，隔幾個(gè)月還沒(méi)緩過(guò)來(lái)，再來(lái)一次，這在以往是不可能的。

3、立體化，限貸、限購(gòu)、限價(jià)，一起上，幾乎窮盡一切手段。

關(guān)鍵詞四：地王

2016年，層出不窮的地王讓整個(gè)地產(chǎn)界的高潮一輪接著一輪。面粉貴過(guò)面包，樓面價(jià)高于周邊二手房房?jī)r(jià)，調(diào)控加碼后，許多之前買地王的房企正忙著賣地王或者搞合作開(kāi)發(fā)，以降低資金壓力。

買地王的房企有兩種，一種是知道自己為什么拿地王的，另一種是跟風(fēng)的或手里沒(méi)地了被迫的。跟風(fēng)的、被迫的現(xiàn)在基本都出現(xiàn)危機(jī)了。

知道自己為什么拿地王的，有兩類。其中一類是戰(zhàn)略性拿地的，為了進(jìn)入一個(gè)新的城市或者區(qū)域，不惜代價(jià)。

另一類，則是部分融資成本特別低的國(guó)企，因?yàn)樵趯I(yè)方面沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，采用了一種極端的戰(zhàn)術(shù)--------通過(guò)造地王，把融資成本低這一優(yōu)勢(shì)變成不可逾越的護(hù)城河，以時(shí)間換空間，用金錢戰(zhàn)勝專業(yè)。

一旦他們?cè)谝粋€(gè)區(qū)域炒出了地王，就滅掉了很多民營(yíng)企業(yè)的專業(yè)優(yōu)勢(shì)：

關(guān)鍵詞五：分化

同樣是三四線，對(duì)有的人來(lái)說(shuō)是天堂，對(duì)另外一些人來(lái)說(shuō)則是地獄；同一塊地，別人拿到賺大錢，你拿到就會(huì)虧死。各房企的選擇已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的分化。

分化的背后，是房企本身的積累不同、優(yōu)勢(shì)不同。

總的來(lái)說(shuō)，房企有9個(gè)大的分化：

1、強(qiáng)弱分化。百?gòu)?qiáng)占據(jù)了地產(chǎn)市場(chǎng)的半壁江山，排名靠后的百?gòu)?qiáng)整個(gè)集團(tuán)的規(guī)模，趕不上排名靠前的巨頭們一個(gè)區(qū)域的銷售額。

2、去一線還是三線。融資能力強(qiáng)的企業(yè)，在一線就沒(méi)有問(wèn)題；控制成本能力強(qiáng)的企業(yè)，在三線就沒(méi)有問(wèn)題。

3、要規(guī)模還是要利潤(rùn)。

4、集中還是分散。對(duì)于區(qū)域巨頭來(lái)說(shuō)，這個(gè)問(wèn)題其實(shí)沒(méi)有選擇，必須集中，才能和巨頭對(duì)抗。而巨頭必須分散，否則規(guī)模擴(kuò)大到一定程度會(huì)出現(xiàn)自己和自己競(jìng)爭(zhēng)的情況。

5、主要做剛需、改善還是做豪宅。改善、豪宅市場(chǎng)會(huì)越來(lái)越大，乃至成為主流，這是共識(shí)。這個(gè)分化里面最大的問(wèn)題，在于你是否有做豪宅的能力和品牌。

6、做標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品還是個(gè)性化產(chǎn)品。企業(yè)越是規(guī)模大，越是要標(biāo)準(zhǔn)化，企業(yè)越是規(guī)模小，越是要個(gè)性化。規(guī)模大的企業(yè)，標(biāo)準(zhǔn)化后可以降低成本、提高質(zhì)量。而用個(gè)性化的產(chǎn)品，去對(duì)抗大企業(yè)的品牌，則是未來(lái)小房企的生存之道。

7、外在硬件還是內(nèi)在軟件。硬件的房屋，只能滿足人的基本需求。人的社交需求、自我實(shí)現(xiàn)的需求、信仰的需求等等，都是硬件無(wú)法滿足的，需要做社群、做組織等去滿足。

8、集權(quán)還是分權(quán)。集權(quán)的房企最大的問(wèn)題，在于如果老板戰(zhàn)略錯(cuò)誤，是沒(méi)有糾錯(cuò)機(jī)制的。

分權(quán)的房企最大的問(wèn)題，在于效率有時(shí)候會(huì)有問(wèn)題。

9、家族企業(yè)還是公眾公司。家族企業(yè)一般不用擔(dān)心“野蠻人”。但公眾公司可以引進(jìn)各種專業(yè)人士，通過(guò)投票，最終來(lái)做出一個(gè)相對(duì)理性的抉擇，家族企業(yè)不能。

關(guān)鍵詞六：收購(gòu)

過(guò)去幾年，中國(guó)的地產(chǎn)市場(chǎng)，是越來(lái)越集中的，不過(guò)，通常是百?gòu)?qiáng)收購(gòu)中小房企。2016年的新情況是，巨頭對(duì)巨頭下手，百?gòu)?qiáng)對(duì)百?gòu)?qiáng)下手。

2016年比較大的收購(gòu)事件有：恒大收購(gòu)萬(wàn)科9.452%股權(quán)，這是在寶能之后殺出來(lái)的程咬金；萬(wàn)科并購(gòu)印力96.55%股權(quán)；安邦收購(gòu)中國(guó)建筑5%股權(quán)；中海并購(gòu)中信地產(chǎn)；保利收購(gòu)中航地產(chǎn)；綠地收購(gòu)協(xié)信40%股權(quán)；融創(chuàng)收購(gòu)金科16.96%股權(quán)；融創(chuàng)收購(gòu)融科；中民投收購(gòu)億達(dá)53.02%股權(quán)；4月恒大收購(gòu)嘉凱城52.78%股權(quán)，結(jié)果年底又把嘉凱城賣給了融創(chuàng)。

關(guān)鍵詞七：轉(zhuǎn)型

房企們都在轉(zhuǎn)型。

首先，就產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，不管是一線二線還是三線，剛需轉(zhuǎn)改善是大趨勢(shì)。

剛需房最大的優(yōu)勢(shì)，在于價(jià)格。但今天地價(jià)已經(jīng)這么高了，做的剛需房的價(jià)格肯定便宜不過(guò)二手房。

轉(zhuǎn)型做服務(wù)以后，之前的地產(chǎn)主業(yè)也可以獲得支撐，比如服務(wù)升級(jí)后，老帶新比例可以提高，而產(chǎn)品本身也可以根據(jù)客戶意見(jiàn)不斷進(jìn)化。

關(guān)鍵詞八：創(chuàng)新

2016年地產(chǎn)領(lǐng)域的創(chuàng)新，可以歸納為三個(gè)“房地產(chǎn)+”

首先是“房地產(chǎn)+人文”。

核心是針對(duì)消費(fèi)升級(jí)需求，給客戶詩(shī)和遠(yuǎn)方。要滿足客戶升級(jí)的需求，我們需要提供“硬件+軟件”的服務(wù)，從提供“房子”到提供“生活方式”，比如阿那亞；體驗(yàn)式商業(yè)中的博物館加商業(yè)、書(shū)店加商業(yè)，也都是“房地產(chǎn)+人文”。

“房地產(chǎn)+人文”，復(fù)制起來(lái)有難度，你復(fù)制得了這個(gè)形式，復(fù)制不了骨子里面的基因。

其次是“房地產(chǎn)+科技”。

比如“智慧工地”，用BIM在設(shè)計(jì)階段把整個(gè)建筑給數(shù)字化等等；再比如智慧案場(chǎng)，大數(shù)據(jù)幫助銷售；智慧社區(qū)，制造能和人互動(dòng)的房子等等；智慧經(jīng)營(yíng)，為客戶畫像，用客戶大數(shù)據(jù)指導(dǎo)產(chǎn)品、營(yíng)銷、服務(wù)等經(jīng)營(yíng)行為。

最后是“房地產(chǎn)+金融”。

目前房企在拿地融資、工程款、前期認(rèn)籌、首付、按揭等各個(gè)環(huán)節(jié)都有痛點(diǎn)。移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)下，地產(chǎn)各類場(chǎng)景和交易環(huán)節(jié)信息和數(shù)據(jù)沉淀，讓各類機(jī)構(gòu)、個(gè)人的信用實(shí)現(xiàn)對(duì)稱。為地產(chǎn)企業(yè)、供應(yīng)商、購(gòu)房者和持有房產(chǎn)的小業(yè)主服務(wù)的“新金融”，將讓80%的企業(yè)和個(gè)人能夠拿到錢來(lái)操作自己的業(yè)務(wù)。

關(guān)鍵詞九：存量房

2016年，是中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)從增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)的關(guān)鍵一年。各種長(zhǎng)租、短租公寓，各種孵化器，各種利用存量房做出的辦公、商業(yè)、園區(qū)產(chǎn)品紛紛出現(xiàn)，而且逐漸成熟。

2016年我國(guó)新房的銷售總額可能會(huì)到10萬(wàn)億，但不會(huì)一直持續(xù)增加，未來(lái)還會(huì)萎縮。房地產(chǎn)真正的未來(lái)，在于現(xiàn)在150萬(wàn)億，未來(lái)還會(huì)繼續(xù)增加的存量房。

2016年，70年后產(chǎn)權(quán)續(xù)期的法律安排，被中央反復(fù)提到。未來(lái)，一系列與產(chǎn)權(quán)有關(guān)的法律法規(guī)將出臺(tái)。產(chǎn)權(quán)將分割成以下一些權(quán)益。

未來(lái)，房產(chǎn)不但能買賣、能抵押，還能變成金融產(chǎn)品，同一套房屋產(chǎn)權(quán)的擁有者可以是許多人，房地產(chǎn)與新金融將緊密的結(jié)合在一起。

圍繞著房子和業(yè)主的各種服務(wù)，將誕生眾多的新行業(yè)和至少幾百家獨(dú)角獸企業(yè)。相信許多未來(lái)的獨(dú)角獸已經(jīng)在2016年進(jìn)入市場(chǎng)。

10年以后，也許地產(chǎn)人將失去幾萬(wàn)億新房市場(chǎng)，但我們將贏得幾百萬(wàn)億的穩(wěn)定的存量市場(chǎng)。

關(guān)鍵詞十：下半場(chǎng)

中國(guó)的地產(chǎn)，正面臨著30年來(lái)未有的大變局。2016年是一個(gè)分水嶺，以本次調(diào)控為一個(gè)標(biāo)志性的事件，上半場(chǎng)的一些根本制度和邏輯將變化，中國(guó)地產(chǎn)將進(jìn)入下半場(chǎng)。

在下半場(chǎng)，存量將取代增量、服務(wù)將取代開(kāi)發(fā)，成為主流。

地產(chǎn)上半場(chǎng)的紅利有以下一些，正在逐漸消失：

1、資本杠桿紅利，因?yàn)檎咦兓?/p>

上半場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商的資金第一靠貸款等融資，第二靠預(yù)售，有1個(gè)億資金就敢做100億的項(xiàng)目。

最近，政府要求開(kāi)發(fā)商必須用自有資金拿地。而預(yù)售制度，很有可能會(huì)在未來(lái)兩年終結(jié)。這個(gè)紅利就消失了。

2、城市發(fā)展紅利，逐漸衰減中

在郊區(qū)買一塊地，10年不開(kāi)發(fā)，城市擴(kuò)張后，土地價(jià)值增長(zhǎng)10倍，這是過(guò)去的邏輯。

中國(guó)的城市化還可以有多少年才到頂，業(yè)內(nèi)意見(jiàn)不一，但大家都同意的是，相關(guān)紅利在衰減。10---15年后會(huì)很弱。

3、人口紅利，有中斷的風(fēng)險(xiǎn)

城市人口持續(xù)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)持續(xù)上升。未來(lái)一些年，這個(gè)邏輯在一二線城市這個(gè)可能仍然成立。

但就全國(guó)來(lái)看，可能不一定。因?yàn)橛?jì)劃生育等原因，城市人口增長(zhǎng)逐漸變慢?，F(xiàn)在雖然出臺(tái)了放開(kāi)二胎等政策，但起效需要時(shí)間。

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