11月27日，《中共中央 國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》（下稱《意見》）正式發(fā)布?！兑庖姟访鞔_提出，將“研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動形成全社會對公民財產(chǎn)長久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期。”

11月28日，多位接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪的人士指出，《意見》的出臺，將進(jìn)一步打消“個人住宅在土地使用權(quán)到期后如何處置”的顧慮，并會在《物權(quán)法》的基礎(chǔ)上對處置方式給出頂層設(shè)計(jì)。

“149條”的法律與現(xiàn)實(shí)

在中國，通常所說的房屋產(chǎn)權(quán)實(shí)際上分為兩個部分，即房屋所有權(quán)和土地所有權(quán)。其中，房屋所有權(quán)是永久的，沒有限制，而土地使用權(quán)的爭議卻一直存在。

爭議來源于2007年出臺的《物權(quán)法》第149條，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。

對于“自動續(xù)期”，多年來學(xué)術(shù)界和地產(chǎn)業(yè)界給出了多個不同的解讀，而解讀的區(qū)別則在于如何在物權(quán)法基礎(chǔ)上明確續(xù)期，是應(yīng)該收費(fèi)續(xù)期還是免費(fèi)續(xù)期，以及續(xù)期與土地出讓金之間的關(guān)系。

多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于住宅土地出讓時繳納的土地出讓金最多只是70年的，70年產(chǎn)權(quán)到期后續(xù)期需繳納一定的費(fèi)用。

當(dāng)年參與《物權(quán)法》立法的中國社科院法學(xué)研究所研究員孫憲忠則認(rèn)為，土地使用權(quán)期限屆滿時，民眾的使用權(quán)應(yīng)該“無條件自動順延”；而堅(jiān)持“民眾使用國家土地就應(yīng)該交錢”的觀點(diǎn)，其核心缺陷是依據(jù)傳統(tǒng)私權(quán)理論來理解國家土地所有權(quán)，這一點(diǎn)不符合中國國家土地所有權(quán)的立法基礎(chǔ)。

同時，孫憲忠指出，涉及限制公民基本權(quán)利的法律，必須由全國人大制定，國務(wù)院和地方人大都無權(quán)就此立法，地方政府及其部門更不能就此問題擅自做出規(guī)定。

但21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近年來各地已經(jīng)出現(xiàn)了住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿的案例。從實(shí)際的處理情況來看，各地政府在處理房產(chǎn)土地使用權(quán)到期問題的時候，幾乎一致地選擇了收費(fèi)的方式。

例如，深圳沿用《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》對到期房屋業(yè)主收取基準(zhǔn)地價的35%，青島市則是按基準(zhǔn)地價，折算60%的建筑面積收取。

但在廣東信榮律師事務(wù)所主任張茂榮看來，深圳的處理方式有其特殊性。在2011年，深圳市政府對《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》修訂，其中第54條指出，準(zhǔn)予土地使用者繼續(xù)使用土地的，土地使用者應(yīng)自接到土地管理部門批準(zhǔn)文件之日起十五日內(nèi)與土地管理部門重新簽訂出讓合同，支付土地使用權(quán)出讓金和土地開發(fā)與市政配套設(shè)施金，并按《登記條例》的規(guī)定辦理登記。

張茂榮向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，深圳市確立了無論土地性質(zhì)是什么，到期續(xù)期都要付費(fèi)，不但要支付土地出讓金還要支付土地開發(fā)與市政配套設(shè)施金，完全突破了《物權(quán)法》規(guī)定。但是因?yàn)閷儆谔貐^(qū)立法，根據(jù)《立法法》規(guī)定，該突破屬合法變通法律，應(yīng)優(yōu)先于《物權(quán)法》使用。

從這個層面上來看，深圳市政府對于到期房屋續(xù)期的收費(fèi)問題有理可依，但深圳的特例并不能夠在全國范圍內(nèi)推廣。

自動續(xù)期與房產(chǎn)稅

在多位業(yè)內(nèi)專家看來，《意見》的發(fā)行為持有私產(chǎn)的房屋所有者注入了一支“定心劑”。

《意見》明確指出，產(chǎn)權(quán)制度是社會主義市場經(jīng)濟(jì)的基石，保護(hù)產(chǎn)權(quán)是堅(jiān)持社會主義基本經(jīng)濟(jì)制度的必然要求。加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)保護(hù)，根本之策是全面推進(jìn)依法治國。而在健全增加城鄉(xiāng)居民財產(chǎn)性收入的各項(xiàng)制度方面，包括研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，影響是正面的。

分析師指出，《意見》指明了產(chǎn)權(quán)保護(hù)相關(guān)制度的設(shè)計(jì)方向。一方面打消廣大購房者的后顧之憂，在一定程度上可以減緩資金外流海外樓市的進(jìn)程，另一方面有利于市民安心置業(yè)，有助于購房需求尤其是中小城市的持續(xù)釋放，加速三、四線城市去庫存。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉同樣對《意見》的出臺表示樂觀，“住宅用地使用權(quán)到期續(xù)期對房地產(chǎn)市場來說是一個利好，有利于保護(hù)居民的私有財產(chǎn)，有利于市場的穩(wěn)定。”

在楊紅旭看來，住宅用地70年后到期續(xù)期最大的可能性，仍是補(bǔ)交一定的土地使用費(fèi)，也即土地出讓金，但費(fèi)用水平肯定會明顯低于同區(qū)域新出讓的土地價格。

張大偉則認(rèn)為，未來繳納一定的費(fèi)用續(xù)期是趨勢，這種繳納是按照稅費(fèi)形式還是收費(fèi)續(xù)期形式會影響未來房地產(chǎn)市場的走勢。

“現(xiàn)在的房地產(chǎn)并不具備大幅度稅種改革的基礎(chǔ)，”張大偉指出，從過去一年不動產(chǎn)登記的落地進(jìn)程看，執(zhí)行力度低于市場預(yù)期，而作為房地產(chǎn)稅必要前提的不動產(chǎn)登記還未全面完成的情況下，房地產(chǎn)稅落地的可能性很小。

從已經(jīng)試點(diǎn)房產(chǎn)稅的上海、重慶等城市的經(jīng)驗(yàn)來看，兩個城市的房產(chǎn)稅都是從新增量開始試點(diǎn)，目前重慶也擴(kuò)大到了存量。此外，從增量開始也并非指只核查增量，而是對新購房人群核查存量面積，超額的征收房產(chǎn)稅。

不過，張茂榮指出，也不必對《意見》進(jìn)行過度解讀。土地使用權(quán)屬于物權(quán)，相關(guān)問題只能通過立法解決，不可能通過國務(wù)院文件解決。預(yù)計(jì)以后會出臺有關(guān)《物權(quán)法》149條的司法解釋，對如何續(xù)期作出操作性規(guī)范。

對此，著名法學(xué)家江平曾表示，“自動續(xù)期”是說在期滿以后，既不能收回，也不能按照原有形式重新簽訂土地出讓合同，而應(yīng)把原有的使用權(quán)延續(xù)下去；這也意味著業(yè)主不需主動提出申請，自行續(xù)期，即便沒有交費(fèi)仍然有權(quán)居住。如果房屋需要轉(zhuǎn)讓，使用權(quán)期滿，將會在民事流轉(zhuǎn)上產(chǎn)生影響，但并不影響其民事權(quán)利，因?yàn)闄?quán)利是自動續(xù)期的；《物權(quán)法》第149條并未規(guī)定有償無償，全國人大法工委一定要將此處明確解釋。