這些年，遭受泡沫化、同質(zhì)化和電商夾擊的北京傳統(tǒng)商場正走向深水區(qū)，洗牌已不可避免；而城市中心區(qū)寫字樓房錢則自始自終走高，北京商業(yè)地產(chǎn)商場呈現(xiàn)商場變身寫字樓的新潮，“商改寫”變成北京房地產(chǎn)商場新拐點。

商場：內(nèi)憂外患，為難降門檻招商

據(jù)榜首和平戴維斯計算，現(xiàn)在國內(nèi)購物中心數(shù)量已至4000余家，全國已竣工和在建的商業(yè)體總面積超20億平方米，人均商業(yè)面積遠超國際均勻水平。

因為經(jīng)濟環(huán)境改變，產(chǎn)能過剩，各大百貨公司紛繁尋求轉(zhuǎn)型，但仍難以避免同質(zhì)化現(xiàn)象，全國各地商場呈現(xiàn)不一樣程度的空置情況，職業(yè)泡沫較大，商業(yè)面積過剩?，F(xiàn)在，我國一線城市購物中心均勻空置率近10%，二線城市高達15%-20%。

事實上，商場扎堆批量“仿制”，還致使定位相同，進而加大了招商難度。有些定位清晰的商場為招商也放棄了原有文明定位，變成同質(zhì)化大軍中的一員，反而添加本身招商難度，陷入惡性循環(huán)。

除此之外，電商也變成實體商業(yè)的要挾要素之一，到2015年，網(wǎng)絡(luò)交易額已達3.8萬億元，添加率為36.2%，電商業(yè)的不斷開展使商業(yè)實體出售受到?jīng)_擊。例如聞名的前門商圈，因為緊鄰天安門廣場，游客很多，一直是北京旅游路線計劃之一，但跟著商場業(yè)態(tài)的趨同和電商的不斷沖擊，現(xiàn)在店面空置率已高達三成。

傳統(tǒng)商場內(nèi)憂外患，境況堪憂。面對商場長時刻的大面積空置，開發(fā)商開端將目光轉(zhuǎn)向?qū)懽謽歉脑?，“商改寫”已然變成北京商業(yè)地產(chǎn)新趨勢。

“商改寫”：商業(yè)地產(chǎn)的春天？

商場從前期的開發(fā)競賽走向運營和本錢競賽，房錢漲幅減緩，開發(fā)商面對物業(yè)逐漸老化、運營赤字等為難，更愿轉(zhuǎn)投房錢回報相對安穩(wěn)的寫字樓。

首要，跟著國內(nèi)城市不斷開展，一線城市中心區(qū)域?qū)懽謽枪┙o趨近飽滿，呈現(xiàn)泡沫可能性極低。例如，北京四環(huán)內(nèi)簡直無可在開發(fā)商業(yè)用地，增值空間高。短期內(nèi)，北京優(yōu)異寫字樓空置率將繼續(xù)處于低位。

其次，第三產(chǎn)業(yè)蓬勃開展，創(chuàng)業(yè)公司不斷添加使得商場對寫字樓的需要逐年增大。一起，跟著科技的不斷開展，公司對工作環(huán)境的請求也越來越高，傳統(tǒng)寫字樓已無法滿意商場需要，供需聯(lián)系使得寫字樓不斷穩(wěn)健開展。

商場趨同嚴峻，伴跟著電商業(yè)不斷緊逼，尋求新的方法包圍勢在必行。易居研究院庫存陳述顯現(xiàn)商業(yè)用房和寫字樓的去庫存周期分別為150.4個月和119.8個月，商場改為寫字樓不只提高了土地利用率，也符合了商場預(yù)期開展。

北京：“商改寫”形式繼續(xù)走熱

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，寫字樓商場受互聯(lián)網(wǎng)影響弱小，需要添加安穩(wěn)，房錢也呈穩(wěn)健上升趨勢。計算顯現(xiàn)，2016年第二季度，北京全市甲級（含頂級）寫字樓商場均勻房錢已達每月每平方米378.1元，繼續(xù)走高的房錢讓商場相形見絀，“商改寫”變成開發(fā)商提高收益的新挑選。

此前，SOHO我國的董事長潘石屹承受采訪時稱，十年甚至五年前，商鋪的利潤率仍是工作樓的幾倍，而現(xiàn)在商鋪的利用率遠不如工作樓。比較簡單受互聯(lián)網(wǎng)影響的商場，寫字樓無疑是非常好的挑選。所以，潘石屹決斷將竣工的光華路SOHO商場有些改成了工作空間。無獨有偶，聞名的中關(guān)村鼎好大廈用4年時刻清退大廈電子賣場，引進眾創(chuàng)空間品牌入駐運營，現(xiàn)在，鼎好大廈除一層外，均是供給工作效勞的眾創(chuàng)空間。

為何商場上寫字樓的供給量逐年添加，供求聯(lián)系卻仍然緊張？這首要是因為非中心區(qū)的公共設(shè)施情況及商務(wù)空氣，都缺乏以支撐將來巨大的工作供給，計劃利好在短期內(nèi)也難以顯現(xiàn)出作用。商場真實的需要是坐落城市中心商圈、高端優(yōu)異的商辦寫字樓。

據(jù)悉，高和本錢收購的首個持有型寫字樓項目新街高和就是典型代表之一，該項目總面積為2.8萬平米，緊鄰金融街中心區(qū)域，聯(lián)動中關(guān)村及西直門商圈，商務(wù)潛力無限。一起，項目可步行至地鐵2號線、4號線和19號線，擁有興旺的交通系統(tǒng)。

在此基礎(chǔ)上，新街高和由都市實習(xí)聞名建筑師王輝擔(dān)任改造規(guī)劃，聯(lián)系本地歷史文明，并打破傳統(tǒng)寫字樓的空間規(guī)劃，推出了同享工作的新式商品形狀“Hi Work”，其中包含“同享會議”的Hi會，具有圈層社交特點的Hi吧、Hi咖、Hi辦等功能空間。

一起，Hi Work以“輕奢、生態(tài)、工作”為理念，為公司供給資本、空間增效、立異輔導(dǎo)、工作配套和VIP招待五大效勞。除此之外，Hi Work還重在完善工作效勞的生態(tài)鏈條，催化不一樣公司間的化學(xué)反應(yīng)，與優(yōu)客工場等對于草創(chuàng)公司的聯(lián)合工作商品不一樣，該商品形狀首要對于期望摒棄傳統(tǒng)工作形式，又對質(zhì)量有較高請求的成長型公司客戶。

在商場不斷趨同、很多面積長時刻空置的情況下，投資商和散戶投資者均面對開展窘境。與此一起，中心商圈工作供給缺乏，有些大型公司被逼搬離，地方政府亦面對著稅收丟失?！吧谈膶憽苯?jīng)過“樓宇經(jīng)濟”形式，對存量樓宇進行改造，以最大極限發(fā)掘城市中心區(qū)域價值，使得投資商獲得了新的投資時機，散戶投資人有了新的保值增值途徑，地方政府也完成了可繼續(xù)的稅收源，有用的完成了多方共贏。